甲想租个门面做烧烤生意，看上了一个位于小区内部的一层门面，于是与房东商定以1600元每月的租金承租5年，并签订了合同，后房东告知该门面属于住宅性质且因烧烤餐饮行业会对周边居民造成某些特定的程度不良影响，因此需征得社区居委会及有利害关系的居民的同意，甲经过多方协商最终获得批准，而就在甲装修门面时，真正的房东出现并拒绝将该门面租给甲，要求甲立即拆除装饰离开，原来与甲签合同的房东其实就是二房东，可等甲回过头来细看租赁合同要求二房东赔偿时，才发现合同并未约定违约责任以及违约金，仅有租房押金退还的约定，而甲前前后后忙活了两个月最终没有租到该门面，却只能获得1600元的押金退款。
未经房屋所有人的同意将该门面转租系无权处分，虽甲与二房东签订的合同真实合法有效，但房屋所有人能够最终靠解除其与二房东的租赁合同来收回出租房屋，而因为合同的相对性及物权优先于债权原理，甲只能向二房东主张违约责任。
从上述案件我们大家可以看出，经营用房租赁风险中除了最基本的租赁合同审查风险，还有相关行政许可、民间组织的审批流程中的风险，以及租赁合同缔约人的身份未核验的风险。
首先是行政机关、民间组织的审批流程。与居住用房不同，经营用房所处的区位、房屋的类型，甚至房屋所处的楼层都可能会影响相关经营证照或许可手续的办理。比如，根据《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》，中小学校、幼儿园周边200米范围内，不得设立互联网上网服务营业场所、营业性电子游戏室、桌球室、歌舞厅等影响教学秩序和青少年身心健康的经营性场所；再比如根据住房和城乡建设部发布的国家标准《建筑规划设计防火规范》，托儿所、幼儿园、儿童游乐厅等儿童活动用房不应设置在地下，在耐火等级为一、二级的建筑内时，不应超过三层。
因此，经营者在选择租赁房屋作为营业场所时，第一步是要充分了解自身经营业态在相关政府审批事项中有哪些与房屋建筑结构或房屋区位有关的要求，充分注意租赁房屋的合规性，还应注意所在地关于住改商的相关行政规定，有很大成效避免最终无法正常履约的风险。
其次基于合同相对性原理，合同缔约人的身份将会是合同能否正常履行的主要的因素之一，如上述案例中的二房东，因其并非房屋真正的产权所有人，本着物权优先原则，房屋所有人可以对抗所有因租赁合同产生的债权，假如发现合同相对方与房屋产权所有人不一致，就要进一步核查出租方是作为所有权人的代理人订立合同，还是作为转租人订立合同。如果是所有权人的代理人则需要核验所有权人出具的相关授权文件；如果是转租人则需要核验他的转租权利来源，包括转租人与所有权人订立的租赁合同，租赁合同约定的租赁期限，所有权人是否同意转租等具体情况。
最后，租赁关系中最重要也是最能保障自身权益的文件就是租赁合同，如以上描述的案件中甲与二房东签订的租赁合同，二房东为了尽最大可能避免自身违约而遭到索赔，将租赁合同中出租方的违约责任降到最低，仅为退还押金，虽然基于法律规定，甲能够直接依据民法典合同编相关规定要求二房东赔偿直接损失以及预期损失（间接损失），但真实的操作下来才知道举证难度太大，维权成本高，且甲方前期为了可以缔约合同付出的时间成本损失也是实实在在存在的。因此在缔约阶段，承租人就应当最大限度地考虑履约过程中也许会出现的各种风险，对重要合同条款给予高度关注。比如租金支付方式条款，承租经营用房后装饰条款，违约责任等；另一方面承租人也应当最大限度地考虑合同履行期间发生房屋征收等情况的可能性，并预先协商好这种不得不提前解除合同的情况下承租方的损失补偿方案，尽可能降低后期面临争议时的维权成本。
